城市就是这样 06 | 城市可以有几个市中心？ - 主题精读稿
城市就是这样 06 | 城市可以有几个市中心？ - 主题精读稿
原播客：商业就是这样 发布时间：2024-11-24 主讲：沈从乐（新一线城市研究所，城市规划专家） 主持：肖文杰、约小亚
前言：从深圳的困惑说起 (00:00 - 01:37)
本期播客的讨论源于一个灵魂拷问：深圳这座城市的市中心到底在哪里？
约小亚在深圳旅行后发现，这座城市的多个区域各自繁华，福田、罗湖、南山的人们似乎各自生活在自己的世界里，很少跨区活动。作为一座标准的大城市，深圳为什么没有一个独立的中心？这个问题引出了本期的核心议题：城市中心是如何产生的？哪些力量形塑了它？多个中心对于一座城市意味着什么？新老市中心之间又会如何互动？
从90年代之前普遍的单中心模式，到如今形成双中心、三中心乃至多中心的复杂格局，城市中心的形态折射出中国城市化进程的独特路径。无论是规划主导的新城建设、商业地产的自发生长，还是产业崛起带动的区域升级，每一种模式背后都有其特定的形成机制和发展逻辑。
一、单中心城市：传统模式的底层逻辑 (01:37 - 04:35)
市中心的形成源于两股力量的共同作用：市场机制与行政力量。
从市场角度看，这符合经典的地租理论——城市中最昂贵的资源（无论是办公还是商业）会自然向城市中心聚集。只有最优质的资源才能承受中心地带的高昂成本，这种聚集效应造就了传统意义上的市中心。从中心向外辐射，地租逐步下降，形成了同心圆式的城市空间结构。
90年代之前，中国城市规模普遍较小，人口流动性低，城市建设也没有像今天这样大规模扩张。在这种背景下，单一的市中心完全够用。
与此同时，行政力量在早期城市中扮演着关键角色。许多城市的市政府所在地就是其中心，围绕政府周边的区域自然成为商业中心，行政中心与商业中心高度重合成为常态。
但传统模式并非没有例外。武汉就是一个典型——长江如同天堑将城市切割为武汉三镇，从民国时期起就形成了三个相对独立的中心。在行政和认同上，大家都是武汉人，但在生活层面，汉口人和武昌人分得特别清楚。早年间，连出租车都不过江，三镇居民各自在自己所在的区域活动。这说明，当地理条件构成足够强的阻隔时，即便在同一城市行政区划内，也会自然形成多中心格局。
此外，并非所有市中心都位于几何中心。石家庄、郑州、哈尔滨这类"火车拉来的城市"，其中心最初就是交通枢纽而非地理中心，慢慢才发展成为后来的地理中心。市中心的本质是资源中心，而非简单的几何概念。
二、新城市中心的四种形成模式 (04:35 - 14:11)
90年代以后，随着城市化的加速，中国城市开始突破单中心格局。特大城市、超大城市大量涌现，城市规模迅速扩大，新城市中心的形成可以归纳为四种主要模式：
模式一：高能级规划主导的新城建设
这是最具中国特色的模式。从浦东新区开始，中国开创了国家级新区的概念，区别于单纯以产业驱动为先导的经济开发区，这类新城从规划阶段就配置了完整的城市功能——行政服务、商业中心、交通枢纽、办公商服以及居住功能一应俱全。
浦东新区是中国最早以城市建设级别来开发的新片区。随后，国家级新区不断涌现。典型案例包括：珠江新城、钱江新城、天府新区，以及功能略低一档但同样形成了综合新城市功能的苏州工业园区和高新区。这些新区在规划阶段蓝图已经非常清晰，通过高行政级别的定位获得与之匹配的资源投入。
这种高能级定位意味着城市规划会为其配置更完善的功能——不仅有厂区建设和产业，还有行政服务、商业中心、交通枢纽、办公商服和居住功能。这些片区范围通常较大，通过相对高的行政手段能够支撑起一片区域的新中心形成。
这种模式的特点是：集全市甚至全省之力打造，一旦成功便能与老中心形成抗衡之势，但同时也会压制第三中心的出现。
模式二：商业资源自发驱动
重庆观音桥是这一模式的代表。与拥有近百年历史的解放碑不同，观音桥的崛起并非行政规划的结果，而是商业资源自然聚集的产物，没有太多行政资源的干预。
万达当年的口号"一座万达广场一个城市中心"正是这种逻辑的商业表达。通过成熟的商业地产新城建造模式，先把商业中心"摁"进去，同时带动周边形成区域性中心。在过去十几年中国城市被商业快速改造的时间点里，这种模式确实催生了一批新的商业中心。
约小亚对此提出质疑：消费商业在城市中心形成中的拉动力有多大？与产业相比是否差距明显？
沈从乐的回答出人意料：**商业对于城市中心的改造反而会快得多。**因为产业聚集的是功能性密度，而商业聚集的是人全天候的需求——不仅覆盖白天的购物，还有晚上的夜生活，甚至深夜的服务。如果要选择居住地，人们更愿意选择商业中心附近而非产业中心附近。因此商业能够牵引居住和办公功能的迁移，这就像最早城市核心围绕市镇形成的逻辑一样。商业中心的活力往往比行政力量打造的中心更具持续性。
模式三：支柱产业带动升级
深圳南山是这一模式的典型。这类中心最开始可能只是一个单一的产业功能区，后来因为产业升级而逐渐长出了更完整的城市功能。
深圳最早的市中心在罗湖，后来福田被定为CBD，建设了最多的高楼密集区域。但如今活力最高的却是南山——大量互联网大厂员工和新兴科技人才聚集于此，服务配套和商业随之增长。许多城中村被改造成大型商业区，加上前海新CBD的战略叠加，南山从单纯的科技园概念升级为功能复杂的综合性新中心。
这背后的逻辑是：高端产业带来高端消费人口，高端消费人口吸引高端服务业。产业带来的不仅是就业，更是消费能力的分层。与传统经济开发区的产业不同，互联网和科技产业工作者的消费能力更强，对城市服务的需求也更高。
模式四：行政力量的直接牵引
这种模式与第一种高能级新城建设有交叉，但更纯粹地依赖行政力量的牵拉。核心手段是市政府或省政府的搬迁，希望强行拉动新片区的发展。这类新区可能并没有达到国家级新区或在规划时就获得特别高能级定位。
杭州和成都都涉及了市政府搬迁，与新城建设有重合。但纯粹的行政牵引往往出现在体量更小一点的城市。
长沙是一个有趣的案例：市政府搬到了湘江以西的梅西湖片区，省政府则搬到城南以拉动长株潭一体化发展，两边都想远离老的市中心。
然而，十年过去，长沙五一广场和黄兴路的商业统治力依然强势。沈从乐2014年去长沙时，当地人告诉他城市正被"拉扯着"发展。但消费者、所有的长沙人还是喜欢在五一广场活动。这种消费惯性让老中心始终保持活力，行政力量的牵引效果受到市场力量的制约。长沙目前还不能形成特别强势的外部新中心格局，但正在发育它的第二或第三中心。
这说明，当一座城市已经形成成熟的商业生态，已经"长出了一片森林"，单纯的行政搬迁难以迅速改变格局。但如果城市本身很依靠行政力量、围绕行政运转，拉动效果可能会更快显现。
相比之下，昆明的呈贡新区通过市政府搬迁实现了较为完善的发展，说明行政牵引模式在特定条件下仍然有效。
三、中国城市中心的类型谱系 (14:35 - 23:20)
在介绍多中心格局之前，需要先认识那些仍然保持单中心的城市。
坚守单中心的城市：南京与长沙
并非所有城市都走向了多中心。**南京是单中心城市的典型代表。**尽管江北新区定位颇高（是一个比较高能级的设置），江宁片区在撤县设区后也成为南边的发展高地，但新街口的统治地位岿然不动。
南京人普遍认为"中华第一商圈非新街口莫属"，所有的消费行为仍然围绕新街口展开。数据最能说明问题：新一线城市研究所用"头部商圈商业实力优势度"进行比较——把城市第一大商圈和第二大商圈在商圈实力指数上进行横向对比。如果将新街口的商圈实力定为100分，南京第二大商圈虹悦城只有36分，而且这个第二大商圈还不在江北或江宁这两片规划的大区域里。这种差距在主要城市中是罕见的。
相比之下，杭州武林广场100分时，钱江新城万象城那片区域已达到83分，已经非常繁荣；成都春熙路虽然仍然鼎盛，定为100分时，南部天府新区散点式的几个商圈（银泰中心、光华人和春天等）已经达到四五十分，逐步壮大。
长沙同样是单中心格局——五一广场100分，城南的德思勤片区作为长沙拿得出的第二大商圈，还不到30分。强势的老城商业构成了长沙整体商业的底色。
武汉：天然的多中心格局
武汉本身在汉口就有两大商圈：武广和江汉路，分别是100分和68分。武昌的光谷和街道口则分别是50分和40分。
光谷有点像是新建出来的商业区，而武广是90年代被一个强势商业体带起来的商圈，当时即便对武昌人来说也是相对单一的高等级选择。但因为武昌从过江之后一直深入到光谷，整条路上有好几个商圈，现在格局已经有所变化。
双中心城市：规划新城的成功样本
双中心格局通常由高能级新城建设催生，很多是大家心里能想出来的一对一对的组合：
- 成都：春熙路 + 天府新区
- 杭州：武林广场 + 钱江新城
- 广州：北京路 + 珠江新城（北京路与上海的南京路是一个逻辑）
广州的演变尤为典型。约小亚曾采访过做广州新城规划的人，对方从"西关出小姐、东山出少爷"讲到现在的珠江新城，一路梳理城市核心的变迁——这座城市的核心其实一直在变。近年城市更新又让西关、东关焕发新生。但广州始终没有出现强势的第三中心，番禺虽被寄予厚望，但有点远。广州的城市地理形态和条状分布，决定了中心始终在东西两翼博弈。
总结起来，高能级综合性新区的规划确实相对有效——集全市甚至更大力量砸出来的综合性新区，往往能够成功，能与老中心形成抗衡之势，但也会压制第三中心的更快出现。
三中心城市：地理与产业的共同塑造
三中心城市有一个共同特征：东中西条带状分布。
深圳从罗湖到福田再到南山，三足鼎立的格局已然清晰。这与深圳关内东西狭长、南北被山阻隔的地形密切相关——城市很难向南北拓展。
苏州则是另一种逻辑：西边的高新区、中间的古城、东边的工业园区形成三点布局。两翼新区由行政和招商力量推动，但苏州老城又特别有特色，与新区建设完全是两套发展逻辑。新旧之间形成了有趣的张力。苏州周边的区县太强了，导致苏州中心只剩这三块地方可以横向发展。这跟地理自然环境有一定关系。
肖文杰提议以后可以专门讲讲苏州，新一线曾做过苏州两大新区（工业园和高新区）博弈的故事，以及在这个过程中老中心始终保持活力的有趣现象。
多中心城市：北京、上海与重庆
北京从来就不是单中心城市，因为它的地理中心在故宫里，而市中心不可能在故宫里面。老北京人心目中，王府井和东单在一边，西单在另一边，东西分立。后来向东延伸出国贸和大望路，向西加上金融街，向北向南又各有商圈生长。多中心是北京的历史宿命——城墙的影响使它没有办法在地理中心完成商业中心的建设。
上海的复杂性更甚。小时候提到市中心，一般就是指人民广场、南京路、淮海路，但这已经是不同的商圈了。浦西市中心本身就是一个巨型商圈，加上浦东陆家嘴，已是双核。陆家嘴现在还在向世纪大道方向延伸。
但上海还有多个副中心——徐家汇、五角场、真如——这些是官方认定的或正在发展的区域级中心，它们之间的博弈也很激烈。比如五角场在挑战徐家汇，真如虽然发展较晚，但已经有了副中心的样子。
**副中心的意义在于：生活在附近的人与这些中心关系更紧密，周末基本就在副中心度过。**五角场人不会专程去南京西路消费。张江作为新区建设带起来的副中心，产业人口聚集后必须有商业配套，不然张江人20年如一日在常态消费也是问题（虽然常态现在仍然很强）。
更低一级的还有社区中心。**按照现在超大规模城市的发展路径，社区中心反而是商业活力最具可持续性发展的区域。**比如上海西南角的古美片区（有万象城、爱琴海），形成了自己的社区中心氛围，与七宝中心保持着一定独立性。还有嘉定的南翔、宝山的万达，这些地方够不到副中心，但确实是周边居民生活离不开的消费据点，客户忠诚度和复购率非常高。
这里插播一个有趣的现象：社会学家项飙提出的"附近"概念，近两年被商业地产人用得非常多——"我们要寻找附近"，把"附近"作为一种商业运营手段，营造社区或比社区更高半档的中心。
约小亚提到天通苑为什么没有出现大的商业综合体。沈从乐回应说天通苑有综合体，只是没有被赋予更好的综合体。北京有好几个区域都缺综合体——西二旗、天通苑等大型居住片区都需要更多商业资源，职住更平衡一些。
重庆的多中心则完全由地理决定，与北京有相似之处，都是天然的地理和历史条件决定的。那些叫"什么坪"的地方——南坪、大坪、杨家坪、沙坪坝——都是山地上相对平坦的高地。这些地方早年可以做商业市集聚集，最开始可能是小商贩的市集市场，后来才改成商业体和商业街。因为天然的交通条件受限，很早就形成了自己的区域中心逻辑。
正是这种天然条件，让重庆在过去十年里点位多，商业体很好选址。在南京选点只能绕着新街口找，但在重庆可以轮着做——龙湖作为重庆起家的商业地产，在这件事上渗透得非常深。
特殊案例：东莞的"无中心"模式
东莞是中国城市中的异类——**它从未形成过真正的市中心。**作为地级市，东莞下辖的不是区而是镇，每个镇都有自己的集镇、市集和产业。
这与改革开放后乡镇企业的发展模式密切相关：每个乡镇发展自己的产业，与原来的街镇做组合，形成相对独立的小生态。这就是典型的职住平衡、村里搞工业的模式。
如今随着城市能级提升，商业地产开始一个镇一个镇地渗透。松山湖引入了一些高薪人才，过去更多服务于产业工人和本地居民，现在需要提供更高的商业能力。这有点类似南山的逻辑，但商业发展还需要时间。东莞依然是一个缺乏绝对中心的城市，但也是一种比较神奇的生态。
约小亚联想到硅谷生态的讨论——一些大公司可能对整个城镇的塑造力很强。东莞引入非常大的企业后，会不会对城市格局产生明确影响？这是值得观察的问题。
四、商圈划分的方法论 (23:25 - 26:10)
理解城市中心，需要先理解商圈的概念。商圈不是预设面积的划分，而是商业资源自然聚集的结果。
这是新一线城市研究所在做商圈地理空间研究时的重要前置条件。每个人心里都不会认为商圈是有规定面积的——多少平方公里算一个商圈？没有这样的标准。
商圈的核心本质是由商业资源天然形成的聚集。计算商圈时，主要看两个维度：一是商业资源是否聚在一起，二是聚在了多大面积上。判断的关键是商业资源的连续性——两个知名品牌之间如果间隔超过一定距离（比如200米），或者已经明显隔了一条宽马路，就可以认为中间可以截断。
以上海为例，南京路和淮海路沿着大世界一带密密麻麻连在一起，可以视为一个巨型商圈。但如果从外滩一直连到淮海中路，又有点太夸张了，把整个黄浦区和小半个静安区都算进去不太合理。所以可以根据大家的思维习惯稍微做些切割——南京东路和南京西路可以分开，南京西路和静安寺也可以分开。这里没有绝对标准，需要结合数据特征和人们的实际感知。
商圈实力指数的算法是：首先用地理算法把中国城市里商业资源的聚集性整合起来，划分出不同的商圈；然后通过单个商圈里商业资源的品牌能级、品牌数量、品牌类型做一道算法，聚合成商圈实力指数。它综合反映了每个商圈里商业品牌的量和质，可以相对单一维度地评价商圈的好坏优劣。
简单说，这与城市排名中的"商业集聚度"维度相关——城市之间可以比，商圈之间也可以比。虽然是单一的商业维度（线下消费购物、零售餐饮，而非泛指的所有商业），但能有效反映区域的综合吸引力——商业繁荣的地方，办公白领一般也聚集在那里，居住一般也不会差。
五、多中心发展的利与弊 (33:52 - 39:04)
形成背景：土地财政与城市扩张
**多中心的形成与中国城市化的高速扩张相伴相生。**这一模式在中国的发展历史并不长——90年代之前，大家都认为城市应该有一个市中心。多中心格局是本世纪20年左右的时间里发展出来的。
这个过程伴随着中国城市可建设空间的快速扩张。在高速建设期，能够扩张出这么多新城、新区，意味着当时城市壮大有一种想象空间。许多城市在那一轮新城建设中"先吹个大牛"——声称在某个区域有城市、区域级的影响力，然后去落地，最终实现了在片区里发挥引领力和综合能级提升。
**"先吹牛再干"是中国特色的模式。**郑东新区就是典型案例——当时很多外媒都说可能是"鬼城"，但实际上现在郑东新区的居住、商业、办公产业都确实做起来了，郑州也形成了对河南的强中心影响力。
过去20年，城市发展对土地资源和土地财政收入的依赖非常高。卖地赚钱，城市发展，继续扩张——这个故事越讲越大。这里面不可避免地产生了一些交互性的影响。
积极意义：缓解大城市病，促进商业繁荣
多中心带来了城市功能的分散，尤其是一些重要功能的分散，导致城市整体的人员流动空间格局发生变化。这也缓冲了单中心长期发展可能造成的职住不平衡问题。
多中心格局最重要的意义在于，从相对长远的视角看，一定程度上避免了单中心发展可能带来的大城市病。
约小亚提出一个有趣的视角：这到底是分散问题还是复制问题？分散意味着原来一份资源变成0.5+0.5，而复制意味着原来一份资源变成1.5甚至2。肖文杰认为，因为人口增加了、城市化程度提高了，更像是后者。
与其说是"摊大饼"（只有一个面往外摊），不如说是"多打几个蛋"。撒了很多葱花，想吃葱花的人咬一口就能咬到。
商业中心的多元化同样带来了繁荣的机会。更多区域拥有了发展商业的可能性，获得了生长机会和区域影响力，而不是全部挤向唯一的市中心。
老中心面临的挑战
多中心发展给老中心带来了切实的压力。上海市中心那些曾具有市级影响力的商业体如今都有危机感——它们原本辐射全市消费者，现在可能只能服务市中心的老居民。空心化的担忧虽未成为现实，但始终是悬在头顶的警示。
上海在这方面走得比较快，而且它的多中心是有层级地在发展，所以这个担忧确实存在。这需要随着城市下一步的进展再去观察和推动。
不过，城市更新为老中心提供了新的叙事空间。现在有一个潮流对老中心是好消息：很多老房子、效率低下的空间被活化之后，可以承载新功能、讲述新故事、吸引新人群。这应该会形成下一轮城市发展的新局面。
结语：具体问题，具体分析
从单中心到多中心，从90年代之前到近十几二十年，中国城市经历了前所未有的快速演变。这背后既有市场力量的自发作用，也有强规划、强行政的主动引导，更有土地财政的深刻影响。
每座城市的多中心格局都有其独特的形成逻辑——深圳是产业驱动，苏州是新旧博弈，重庆是地理决定，东莞是乡镇自治，北京是历史使然。即便同样是三中心城市，成因也可能完全不同。
理解这些差异，对于生活在城市中的居民、规划决策者乃至相关投资工作者都至关重要。你所遵循的逻辑完全不同，获得的效果和预期也不一样。
城市中心的变迁不仅是空间格局的调整，更是资源配置、人口流动和生活方式的深刻重塑。