2025年日本房价和租金都涨爆了？人在日本，如何判断该不该买房？ - 精读稿
2025年日本房价和租金都涨爆了？人在日本，如何判断该不该买房？ - 精读稿
前言：租不起房，或许可以考虑买房
这期「日本浮游」聚焦在日华人最关心的买房时机问题。两位主播从宏观经济、楼市数据、贷款条件、家庭结构等多个维度拆解了当前日本房地产市场的真实面貌，揭示了一个反直觉的现象：在东京租金已占家庭收入四成五的背景下，房贷月供反而可能低于租金。节目用大量数据和行业经验，帮助听众建立独立判断框架，而非给出简单的买或不买的结论。
一、东京租金危机：从三成到四成五的跃迁
年初一篇日经新闻报道火遍日推：**东京23区的租金已超过家庭收入四成，房价上涨正在压迫家庭预算。**报道标题一出来就让人倒吸一口凉气。当然也要客观地看，报道聚焦的是50到70坪的家庭型住房——适合情侣或夫妻居住的改善型户型，这类房子规格比单身公寓好，租金自然也更贵。但即便如此，超过可支配收入四成的比例还是相当夸张。特别是到2025年末，这个比例已经攀升到了45%，即4.5成。很多合租或同居的年轻人，收入的近一半都要交租金，说实话就存不下什么钱了。
六七年前，丘主刚上班的时候，公司前辈建议找房的原则是"租金控制在月收入三成左右"。苏菲回忆自己也是按这个比例操作，当时确实过得比较舒服。但如今，工资没涨多少，房租却涨了一大截，现在的年轻人压力很大。
近一年日本租房变得越来越难，尤其在1月底的租房高峰期，上班族和留学生扎堆的热门地段，房源基本靠抢。很多房地产中介现在都直接说"抢房"，你约两三天或者等到周末再去看房，房子往往已经没了。大量租客甚至出现了"non-look"现象——只看照片、不实地看房就提交入住申请，在部分区域已成常态。
二、租金滞后之谜：为什么2020年涨的房价，2025年才传导到房租
房价从2020年开始明显上涨，为什么五年后租金才开始变化？听起来像是在强行联系，但这背后有日本特殊的法律原因。
**日本的《借地借家法》高度偏袒租客。**在租客居住期间，房东想涨租金几乎做不到。不光是现在不能马上涨，可能两年后五年后都涨不了——只要租客一直住在房子里不走。如果要强制租客搬走，有判例显示房东需要向租客支付半年租金作为补偿——没听错，是房东付给租客。除非租客主动提出搬走，或者双方协商成功，否则房东几乎无能为力。
基于这种法律环境，日本的租房市场相比买卖市场就具有显著的滞后性和黏着性。房价涨上去之后，租金并不能同步增长，因为大量在租租客的租金被法律"冻结"。同时租赁市场流动性较低，总是有一部分已涨、一部分还没涨，价格波动总是慢几拍，幅度也相对较小。2020年以来的这波房价上涨行情，因为滞后效应，终于在2025年开始反映到房租上了。
与此同时，租金上涨正在促使大量在日华人重新考虑买房。一方面，相比当前的租金水平，大部分房子的贷款月供反而更低一些。另一方面，日本很多房子不租给外国人，而且越好的房子越有这个倾向。所以买房自住实际上是在日华人能够明显改善居住环境的一个好机会。
这就引出了一个非常反直觉的现象：你租不起房，但没关系，你可以买房。听起来很奇怪，但日本的市场确实就是这样运作的。
三、理性看待楼市预测：论据比结论重要
关于买房时机，丘主做过一次微信买房群的调查，结果显示将近七成以上在日本考虑买房的人，最在意的就是"现在是不是一个好时机"。节目将从客观的房地产行情和主观的个人条件两方面来分析。
当前东京楼市给大多数人的印象就是一个字：贵。
具体有多贵？日经新闻2025年4月的报道指出：五年前的2020年，年收入1000万日元的家庭在东京23区内还能负担12个区的公寓新房和20个区的二手房（只差港区、涩谷区和千代田区这3个最贵的区）。但到了2025年，同样收入的家庭已经负担不起23区内任何一个区的新房，二手房也只剩足立区、江户川区、北区、板桥区、练马区、�的饰区这6个比较偏远的区可选。
另一方面，刷日推或新闻的人还会看到大量利空消息：日银再再再再次加息，住宅贷款利率创30年新高；某某经济学家预测2026年东京楼市触顶；自己关注的楼盘降价了……很多人就特别慌，怕现在上车高位接盘当了韭菜。
对此，丘主强调：**保持谨慎完全合理，买房毕竟是"人生最大的一次购物"（jinsei de ichiban ookii kaimono）。**但正因为这件事非常重要，更需要理性分析，不要被简单的唱空或唱多言论带跑。
他举了一个典型的"逆神"案例。在行业内，有几位大V因为发表"暴露""触顶"之类的文章而为人所知。丘主说，作为房地产从业者，经常有客户转发这类文章来问看法，99%的情况下，滚轮从头拉到尾，发现文章里连一组数字都没有。
其中最经典的是高桥诚一：2013年说"世界经济崩盘"，2014年说"日本迎来二战后最大经济危机"，2015年说"日本经济大萧条"，2016年说"复合性危机袭来"……年年唱空，年年落空。唯独在2008年真正发生全球次贷危机、日本楼市确实下跌的那一年，他没有唱空过，被日本网友戏称为"经济学界的逆神"——完美提交了错误答案。
预测本身是很廉价的，关键在于背后的论据和逻辑是否充分、是否合理。没有任何人能100%准确预测未来，所谓预测只是基于已知信息推断概率。随着时间推移，已知信息会变化，结论也会变化。**重点参考的不是结论本身，而是得出结论的论据和逻辑。**掌握了逻辑，即使市场环境变了，你仍然可以得出自己的判断。
四、宏观经济分析：通胀居高不下，日元贬值是板上钉钉
目前日本国内的宏观经济，简单来说就是通胀居高不下。
2025年日本全年核心CPI（去掉生鲜食品后）涨幅为2.8%，远超日银设定的2%目标。简单理解就是2024年100块钱能买的东西，2025年需要102块8毛。听起来好像不算多，但发达国家的良性通胀定义一般就在2%左右，2.8%已经超标了。
而且这个CPI数据可能还有水分。因为统计CPI时，居民部门有一个重要支出项是房屋租金。但由于法律保护租客，租客居住期间不能涨租，CPI统计里租金部分涨得并不厉害。如果按实际新出租的租金水平计算，据第三方机构预测，2025年日本含房租的CPI涨幅应达到3.5%——又比2.8%高了一截。
物价和员工成本节节攀升，日元却跌跌不休。在这种大环境下，楼市和股市上涨是完全符合逻辑的。
**日元为什么很难回升？**这要从两个层面来看：
第一，日银虽在逐步加息，但每次幅度都非常保守。看媒体报道好像很吓人——"日本利率创30年新高"——但实际上只是因为日本此前经历了30年的超低利率甚至负利率时代，相比30年前当然涨了很多，但对比其他发达国家的货币利率，日元利息现在仍然非常低。日元汇率非常"顽固"：每次有大佬放出要加息或干预的消息，日元抖三抖稍微涨一点，过一段时间平静了又开始往下跌，总会跌到某个水位。日银的加息仅仅是对抗或缓解通胀的手段，无法逆转当前日本的经济趋势。
第二，日本政府当前奉行积极财政政策——大规模经济刺激法案、增加产业投资、减免税负、给育儿家庭派发补助金等。结果就是政府收入减少、支出增加，财政负担加重，本质上需要印更多的钱、发更多国债，日元相应贬值。录制节目时正值日本内阁着手解散众议院重新选举，本来被市场视为不确定因素。但有意思的是，包括执政党自民党在内，各党派不约而同喊出了减免消费税的口号，区别只在于减免的周期和幅度。这种没有财源支持的减税行为，同样意味着日银要打开印钞机。所以无论哪个党派拿到多数席位，日元贬值基本板上钉钉。
从结果上看，2026年物价大概率继续上涨，楼市和股市也会继续上涨。当然，如果出现美元欧元暴跌之类的突发事件导致日元相对升值，那就不是任何人能说得明白的了。
五、楼市真相：价格涨了，成交量也涨了
从统计数据来看，过去一年东京二手公寓挂牌价上涨37.1%，都心6区上涨29.7%，大阪房价上涨19.1%，和心6区上涨31.1%。一年房价涨30%几确实夸张——涨10%就已经意味着持有十年资产翻倍了。
但数字需要仔细看。2025年出现了一个特殊现象：**挂牌价与成交价之间拉开了近十年未见的差距。**年初时东京都二手公寓的平米单价挂牌价和成交价只差10万日元左右，但到了年末差距拉开到40万日元。往年这两个价格是大差不差的，去年的情况比较特殊。如果只看成交价，东京房价涨幅实际只有14%——虽然不小，但远没有挂牌价那么夸张。这说明日本房地产市场的价格不透明度越来越高，不认真计算价格，很容易当冤大头。
几年前在日本买房，可能简单横向对比几套候选房源的性价比就行了——同样5000万日元预算，在A、B、C三套房子里分别能得到怎样的居住环境、地段和交通。砍价也就是象征性砍个5%或抹个零。但放到现在，如果不认真计算价格，确实容易吃亏。
然而，**价格贵并不等于买不起。**2025年东京二手房成交量同比增加32%，大阪增长14%，两组数据都创下近期历史新高。成交量和房价同步上涨，说明市场并非"贵到没人买"。
这个因果关系值得仔细辨别：是由于其他原因导致房价上涨，大家买不起了？还是正因为大家都在买，房价才自然而然上涨？
六、房价收入比：数据游戏背后的真相
那为什么这么多人在买？首先是因为在通胀大背景下，普通人的工资在数值上也在上涨。2025年统计显示，全日本年收入700万日元以上的家庭增加了10%，相较10年前翻了一倍。以前700万年收已属于"比较有钱"，现在只算普通或稍好一点。
一边是物价（包括房价）上涨，一边是收入上涨，就需要一个统一指标来比较哪边涨得多。这个指标就是房价收入比——当年平均房价除以所在地区居民平均年收入，直白说就是一个上班族不吃不喝不交税多少年能买一套房。
为了统一标准，这里使用面向家庭的标准户型：70平米、房龄10年的二手公寓。2025年在东京，这类房子的房价收入比达到了22倍——普通人不吃不喝22年才能买一套。
22这个数字意味着什么？日本通常贷35年住宅贷款，额度约为年收入8倍。夫妻共同贷款合计可达16倍。如果房价也是16倍年收，就刚好可以零首付。但现在涨到22倍，中间差6倍年收需要首付，相当于房价的27%，将近三分之一。以前日本人买房默认零首付，很少求助父母，拿着普通工资就能正常买房。现在凭空多出来的首付，分摊到夫妻两人，每人也需要攒三倍年收入——省吃俭用可能要攒七八年。
但这是全体居民的平均数据，其中有"猫腻"。
东京居民整体平均收入过去一年只上涨了约4%，相比房价涨幅确实杯水车薪。但单独拿出收入排名前三的行业——金融、科研和教育，会发现这三个行业过去一年的平均收入涨幅高达12%。虽然涨幅仍不及房价，但因为它们原本收入基数就不低，算下来房价收入比约为17.6，最多准备一成左右首付就可以在东京购房。如果再按成交价而非挂牌价计算，这个数值还会更低。对于这三个行业的从业人员来说，过去一年的买房负担几乎没有变化。
这三个行业并非少数精英群体——从业人员合计约占全东京上班族的两成，每五个人就有近一个。从丘主的业务经验来看，来咨询买房并最终在东京23区内成交的在日华人，基本就是金融、IT、咨询这几个行业。教育行业华人较少，IT行业的平均年收被大量IT派遣拉低，但如果只看正社员的IT收入，其实也非常高。事实上，好几年前就是这种情况了，并非2025年才出现。
苏菲补充了一个关于在日华人的重要观察：考虑到国内生活也很方便、日元贬值等因素，如果毕业后留在东京只能做收入不如普通人的工作，很多人会直接回国。所以留下来并考虑买房的在日华人，本身就经过了筛选，通常有相对满意的收入和工作。统计数据也证实了这一点——外国人年收超过1000万日元的比例高于日本人。
此外还有两个计算上的"花招"：一是房价收入比的基准是房龄10年的二手房，但东京平均房龄在27年左右，越市中心老房越多，买更老的房子价格更便宜，能负担得起的人群更多。二是许多在东京工作的人住在琦玉县、千叶县、神奈川县，日本轨道交通发达，即使住在县内也可以把通勤控制在一小时甚至40分钟以内，这些区域的房价不在东京都数据之内。
苏菲由此引申出一个更深的观点：通胀之下，社会贫富差距必然越来越大，日本正在朝这个方向发展，至少未来5年还会继续。它不再是从前"一亿总中产"的日本了。如果觉得自己当前的行业或公司未来没什么增长空间，趁早考虑跳槽、转行或做资产配置，尽量在社会分化时进入上半部分。
很多新闻和自媒体会玩数据游戏——用普通人的标准套在实际是精英人群身上，或者把少数极端情况套用在大多数人身上。在信息爆炸的时代，需要独立思考能力才能鉴别信息。看到简单粗暴吸引眼球的言论时，不妨从反驳的角度想一想，才能避免被蒙骗。
七、通胀下的资产配置逻辑：住房贷款是优质杠杆
除了房价负担没有看上去那么夸张之外，日本楼市去年这么火还有一个更现实的理由：在通胀大环境下，现金躺在银行只会不断缩水。几年前在国内生活过的人应该体感很强。大家都有一种紧迫感——必须把钱配置出去才能起到对冲作用，至少要跑赢通胀。
这也是为什么NISA（小额投资非课税制度）账户持有率在日本创出新高，大城市基本上每两个人就有一个NISA账户。本质原因并非新NISA制度的减税利好，而是日本民众对通胀的警惕所产生的防御性投资需求——不求赚多少钱，但至少想配置配置，不让资产缩水。
楼市也是同样逻辑，作为对抗通胀的工具。只不过楼市流动性没有股市高，门槛也不像股市那样低（十万日元就可以开始），所以还没有表现出"全民买房"那么高的热度。但从成交量来看，日本人买房的积极性已远超通缩三十年周期内。
为什么？因为普通人要放大投资效果就需要杠杆，而**住房贷款是普通人不可多得的优质杠杆。**虽然日本的住房贷款属于专款专用，还款期间不允许将房产出租，但相比商业贷款，它的利率超级低，还可以减税，同时解决了刚需居住问题。整个过程几乎不需要任何本金，住上几年碰到行情好的话，账户里就能多出好几千万日元。买其他投资产品配其他杠杆，肯定不会有这么好的环境。
至于"关注的楼盘降价了，是不是房价要跌"的疑虑——这其实是一种认知偏差。日本二手房卖家通常先挂出一个高于市场价的价格来"钓鱼"，一段时间没成交就调低价格，逐渐逼近市场价。在Suumo之类的搜房平台上，已成交的房源会消失，逐渐淡出记忆；而降价的房源还挂在那里，记忆深刻。就像双十一把100块的商品标到150再打八折一样，这种折扣没有任何参考价值。**个例不能代表全体——即使大盘上涨时也有跌的房子，大盘下跌时也有涨的房子。**都心6区的高端公寓确实有不少投机性买卖导致价格被抬得过高、出现短期回调的情况，但去除季节因素后，大盘价格同比仍然上涨，只是涨幅没有2024年那么夸张。
八、贷款条件：签证、年收、工作性质三大要素
从宏观看，整个通胀大环境下房价上涨是板上钉钉的事情，无非涨多涨少，投资理由充分。接下来换个角度，从个人状况来看买房时机。
对大多数在日华人刚需层来说，**影响买房时机最大的要素其实是贷款。**贷款条件的优劣直接影响购房成本和预算。对在日华人而言，影响贷款的三大要素是：签证、年收入和工作性质。不同条件下，贷款额度、首付比例和利率都不同，这一点与日本人的情况很不一样。
按签证类型分层：
| 签证类型 | 贷款条件 |
|---|---|
| 留学签证 | 不能贷款 |
| 经营管理签 | 只能贷利率较高的商业贷款 |
| 工作签（技人国等） | 原则上需20%首付；已婚且工作3年以上有机会零首付；额度约年收7倍 |
| 高度人才签 | 本身不直接加分，按原签证类型处理（留学签/工作签/经营管理签的升级版） |
| 永住/日本国籍 | 与日本人同等条件；零首付甚至可贷初期费用（手续费、中介费、登记费、搬家费等）；额度约年收8倍（FAT35可达近10倍） |
其中一个很多人不知道的渠道：高度专门职1号Ro（工作签升级版），如果积分达到80分且已提交永住申请，不需要等永住下签就可以申请零首付贷款。特别是东京地区入管局的永住审查特别慢，很多人等不及就会走这条渠道。
**关于换贷款：不推荐一开始就打算中途换。**很多人想"先付高首付和高利率贷款，将来拿到永住后再换低利率"。但日本换贷款等于借一笔新的去还旧的，完全重新操作一遍贷款流程，需支付贷款额度2.2%的手续费。换银行还需要额外的抵押登记变更费用。而且原本已付的20%首付不能套现。除非换贷前后利率差距巨大，否则时间成本和金钱成本都非常高。
那是不是拿到永住前就不该买？苏菲认为不一定。**需要综合评估多个维度：**首付对家庭的实际压力（可能这笔钱不拿去买房也只是在银行里贬值）、居住条件改善带来的物质和情绪价值、早买几年可能获得的房价升值收益、不买期间的租金成本，以及用首付资金做其他投资的回报率（一般来说投资回报率比换贷省下的那百分之一点几要高得多）。不要只看自己亏的部分，也要看提前买房能获得的收益。
九、职业规划与房产处置：出租和出售各有门道
买房时机与长期职业规划紧密相关。首先要考虑未来想在哪个城市甚至哪个国家工作——有些人可能会回国，有些会去欧美，有些会从东京搬出去或从外地搬到东京。买了房之后，就要面对将来如何处置的问题。一般有两个出口：出租和出售。
出租路径——复杂且不确定性高
住宅贷款专款专用，原则上不允许出租。但有一个特例：因不可抗力（公司调职、海外派遣、读MBA等）且有时间限定的搬离，可与银行协商，在限定期间内签订"定期借家契约"出租。
定期借家契约与普通日本租约不同：它规定了明确的出租期限（如3年或5年），到期租客必须搬出。因为对租客不利——相当于放弃了可以一直住的权利——所以能收到的租金通常只有市场价的七到九成，具体看限定时间长短。好处是到期后可以百分之百收回房子。
也可以通过借商业贷款（借新还旧）来解除不能出租的限制，但同样需要支付2.2%手续费。而且商业贷款的利率和额度随时间变化比住宅贷款更大——现在能贷到2%利率、满额或八成，不代表几年后换还能拿到同样条件，银行政策会一直变。换贷确实是一个不常规的操作，很难做计划去控制成本。
如果签普通租约以正常价格出租，虽然租金更高，但房子一旦租出去就很难控制何时收回。最差的情况就是要一直一直租出去。日本的法律是"买卖不破租"——如果想在有租客住的情况下卖房，就只能以投资房方式出售，买家会看回报率定价，要求很高，**往往只有降低价格提高收益率才能卖出，很难卖到好价钱。**受众变窄，价格就被压了下去。
总体来说，出租这条路比较复杂、不好走，需要精打细算、仔细规划，而且中途不确定性非常高。
出售路径——关注流通成本和税务
日本买卖房的流通成本较高。从贷款购置一套二手房到最终卖出成交，包括中介费、贷款手续费、登记费用等，合计需要将近房价的10%，比国内高不少。
不过按目前日本楼市的环境，住上一到两年，靠房价升值来覆盖这笔流通成本通常问题不大。
税务方面，个人名义出售房产需就卖房利润缴纳所得税和住民税。自住房有一个重要的特例：3000万日元的免税额度，对普通人买的房子基本够用。超过3000万的部分，看房产持有年份：
- 持有5年以内：所得税+住民税合计39%
- 持有5年以上：合计20%
- 差距将近一倍
因此，对于一般人，持有一到两年后，房价上涨能覆盖流通成本即可安全出售。但如果买的是1.5亿日元以上的高价房产，一两年内利润就可能超过3000万免税额度，这种情况最好持有5年以上享受税收优惠。当然，能买这么贵房子的家庭一般都是双职工拖家带口，短期搬家的情况并不多。
十、收入增长预期：跑不赢房价就越等越买不起
自身收入的增长预期也是判断买房时机非常重要的因素。日本进入通胀周期，物价上涨、工资也上涨，但不同行业、不同岗位、不同年龄层的工资上涨并不均匀。IT、咨询、金融、教育等行业的工资上涨通常比较紧跟时代步伐，即使当前公司涨薪幅度不大，通过跳槽也有很大机会提升。软件工程师、程序员、销售、财务等在各公司甚至各国通用性强、日本人手短缺的岗位，同样可以考虑跳槽涨薪。
值得注意的一个日本特色现象：有些公司比较"鸡贼"，只给校招新人或入职三年内的员工涨薪——公开的"初任给"看起来很高，有面子又有里子，但公司里的老人仍按原来的年功序列非常缓慢地涨。甚至有老人收入被新人倒挂的情况。应届毕业生可以抓住机会找初年工资高的公司，老员工则要考虑是否该动一动。
三种决策路径：
第一种：如果工作有很大升迁空间且涨幅能跑赢通胀，可以等几年再买。等待期间手里的现金不要闲着，配置低风险高流通性资产——NISA指数基金、财形住宅储蓄制度（类似中国的公积金）等，尽量跑赢通胀。
第二种：如果在公司内部升迁空间有限，考虑先跳槽。跳槽后建议满一年再买房，因为日本银行会认为跳槽一年内工作不够稳定，贷款额度会打折扣。
第三种：**如果所在行业或岗位即使跳槽也无法大幅提升收入，那就要在找房条件上做妥协，先入手第一套房。**因为如果你的收入增长跑不赢房价上涨，时间越长就越买不起，这是比较可怕的。
十一、不同家庭结构下的买房策略
单身人群
单身人群在日本买房最常见的顾虑是：只有一个人贷款，收入有限，大多只能在东京买到1LDK（一室一厅）的中小户型，没法一步到位买婚房。将来结婚了就得卖旧买新，换个大房子。
这就涉及到一个复杂问题：日本自住房如何置换？两种方案各有利弊。
**方案一：先卖再买。**具体操作是先挂出当前住的房子（一套房），找到买家后签一份带延期过户的卖房合同（通常3-6个月，长的有一年），在期限内物色好第二套房并完成过户。日本可以带着贷款卖房，一套房的贷款尾款会在过户中由买家替你还清，多余的房款支付给你，不需要自己找钱提前还清。关键是在一套房过户前完成二套房过户，就能无缝衔接。
先卖再买在贷款流程上比较顺利——卖完后贷款清零，所有额度空出来，可以买更好的房子。但缺点非常明显：
延期期间越长对买家越不利（买家放弃了这段时间看到更好房子的机会），所以你需要在价格上让步，延期越久越容易被杀价。居住中卖房看房也很不方便——只能约周末或节假日，而且屋里有家具有杂物，没有清空打扫的房子看起来明亮宽敞，原本60平看着可能就跟40-50平一样，对比同条件已清空的房源很难卖出好价钱。买房时同样受限——必须在期限内物色好下一套并办完所有手续，没有富余时间去慢慢蹲优质房源，可能被迫买一套差不多的。一买一卖两边都有限制，少则数十万、多则上百万日元的损失。
**方案二：先买再卖（推荐）。**先物色好二套房，在持有一套房状态下申请贷款、完成过户、入住。然后找时间把一套房清空打扫，以空房形式出售——成色好、买家签约后立刻可以过户入住，相对容易卖出好价钱。
缺点是申请二套房贷款时还没确定一套房的出售日程，多数银行只能按你有一套房债务的状态计算二套房额度。比如一套房已用掉6倍年收额度，永住身份下也只剩2倍年收可用，选择非常有限。不过这里存在操作空间：部分银行可以协商成先按无债务状态计算二套房额度，条件是承诺半年内卖掉一套房。如果到期未卖掉，银行会把二套房贷款利率上调到商业贷款水平，直到一套房卖掉为止。还有少数银行可以在满足条件下合法长期持有两套住宅贷款，时间上更宽裕。
整体而言时间宽裕度更大，所以先买再卖通常更划算。以目前市场，1LDK小户型流动速度非常快，价格合适一个月就能出手，半年内卖掉基本不成问题。
单身阶段买房还有一个隐性动机：给自己留一套婚前财产。日本的婚姻法与中国类似，承认婚前独立财产，婚前买的房子产权不会因为结婚而转移。
另一个考量：如果住公司宿舍或有租房补贴，不必太急——很多公司的补贴在你买房后就不给了，有的是结婚或三十岁后停发。这也是一个需要计算的点。
结婚/同居
如果是双职工，从贷款额度考虑，大部分人会选择两人共同贷款（Pair Loan），选择空间更大、额度更高。**前提是两人必须已婚状态。**如果正在考虑领证，这就是一个比较重要的买房时机——先确认是否打算近期结婚。
关于"房子名字写谁"的问题，在日本不用太担心。做房地产登记时可以按照持有比例登记——1:1、3:7、4:6等都可以。而且登记比例并不决定最终财产归属，最终由贷款后负担房款的实际状态决定。举例：即使登记为男方7女方3，如果在还款过程中女方每月偿还了一半房贷，法院仍然会判决女方拥有50%产权。
怀孕/生育阶段
**这是最容易"卡壳"的时期。**很多家庭在有了孩子后才开始觉得居住条件不够，匆忙考虑买房。但如果女方已经怀孕并准备休产假，即使生完孩子打算立刻返工，银行也只能按男方单人收入计算贷款额度，预算会被压得非常低。因为原本是双职工，现在女方的收入部分直接不被计入。
买房这件事有周期——看房、做决策、各种准备、办手续、最终交房，要花好几个月。哪怕刚怀孕还没开始休产假就马上操作，时间也非常紧迫。而且很多银行贷款时要求提供体检证明，怀孕很可能暴露；即使没有体检证明，签约时挺着大肚子去也一眼看得出来。丘主提到实际有客户遇到过这种问题。
类似地，刚出产假回到职场也不理想——银行要求的过去一年收入证明会显示低收入或零收入，导致贷款额度过低，需要再等整整一年才能贷到理想额度。
近期有生育计划的家庭，务必提前规划买房，尽量在怀孕前完成操作。这一点非常关键。
值得宽心的是，已婚但未怀孕的女性不会被银行默认"未来会生育"而给予不利条件。日本丁克家庭非常普遍，银行不会擅自做这种预判，一切以实际的当下和过去一年的工资、缴税记录及工作状况为准。
十二、最终判断：刚需不必追求保值，省下的租金就是赚到的
判断现在要不要买房，虽然讲了很多，其实也没那么复杂。无非两点：第一，有没有刚需，是不是很想尽快改善居住环境；第二，买房是否划算。
很多人咨询时最关心的是"将来卖房能不能保值、能不能增值"。丘主的观点是，对于真正有刚需的朋友，一开始不必追求保值或增值，这个门槛其实比较高。可以换一个思路来想：
比如你现在买了一套5000万日元的房子，5年后以5000万卖出——看似只是保值。但实际上你已经大赚了，因为你这5年的房租等于白住了。退一万步说，即使房子贬值了10%只卖了4500万，看起来亏了500万日元，但如果你租同样的房子5年，租金可能都不止500万。这样算下来你也没有亏，只是没有大赚，但还是有小赚的。
按这个方式思考，买房的心理负担会小很多，整理思路也会更加清晰。